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혼투족을 위한 남다른 부동산 투자:옥동자의 청개구리 투자법
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[구축단지 투자기준]
구축아파트의 경쟁력은 5가지 요소이다
1. 높은 세대당 평균 대지지분
- 평균 대지지분이 20평 내외여야 재건축 사업성이 있다고 판단할 수 있다. 이는 디스코 사이트를 활용하면 쉽게 구할 수 있다.(www.disco.re)30
2. 신축 아파트에 딱 붙은 입지
3. 우수한 중학교 학군
4. 초역세권
5. 일자리 접근성
- 삼성역, 광화문, 마곡, 여의도, 구로, 가산/ 경기북부밸리1차(일산), 경기북부밸리2차(남양주, 양주), 판교밸리2차, 광명 테크노밸리, 강동 고덕상업업무복합단지 등
이 다섯가지 구성요소를 갖춘 아파트라면 20년이 넘었어도 매수해도 될 것이다. 상품은 나이를 먹지만, 경쟁력은 나이를 먹지 않는다. 44
[매수는 예술, 매도는 기술]
1. 네이버 부동산 가격밴드의 하한가 이하면 예술적 매수이다.
2. 기준 층 매물을 같은 단지의 1층, 탑층 매물보다 싸게 사면 예술적인 매수이다.
3. 해당 단지의 과거 매매, 전세 시세 그래프를 직접 그려보고 매수 가격이 바닥에 가까우면 예술적인 매수이다.
4. 비슷한 입지의 경쟁 매물과 가격 차이가 클수록 예술적 매수이다.
[자산을 지키는 투자]
투자에는 자산을 불리는 투자와 자산을 지키는 투자가 있다.
투자금 2~3억 원 정도를 넣고 장기 보유 후 수익금 5억원 이상을 목표로 하는 투자를 자산을 지키는 투자로 정의한다.
자신에게 주어진 자금 범위 내에서 가장 좋은, 지역별 핵심지에 투자해야 한다.
| 서울 | 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 동작구, 영등포구, 양천구, 용산구, 마포구, 성동구, 광진구 |
| 경기 | 과청, 성남(분당), 광명,안양(평촌), 용인(수지), 수원(광교), 화성(동탄2) |
| 인천 | 연수구(송도) |
| 부산 | 해운대구, 수영구, 동래구, 남구 |
| 대구 | 수성구 |
| 대전 | 유성구, 서구 |
| 광주 | 남구 |
| 울산 | 남구 |
| 세종 | 전 지역 |
자산을 지키는 투자는 투자금이 많이 들기 때문에 반드시 성공해야 한다. 그래서 자산을 불리는 작은 투자로 충분한 경험을 쌓는 것이 중요하다. 자산을 지키는 투자 물건 2~3개 정도면 인생을 바꾸는 퀀텀 점프가 가능하다. 삶의 여유가 생기고, 최소한 돈 때문에 힘들어할 일은 없게 된다. 105
[매도의 기준]
1. 매도자 우위 시장을 절대 놓치지 말아야 한다.
2. 매수할 때부터 목표가 또는 목표수익률을 정해두어야 한다.
3. 매도하기 전부터 갈아탈 계획을 준비해 둬야 한다.
- 수익금을 ㅗ할용해 더 좋은 투자처로 곧장 갈아타야 한다. 그리고 갈아탄 투자처에서 더 큰 수익을 기대해야 한다. 매도 시점에 임박해서 갈아탈 계획을 생각하면 늦는다. 미리 생각하고 준비해둬야 한다. 사전에 임장도 다녀오고, 꾸준히 소통할 현지 소장님 몇 분과도 안면을 터둬야 한다. 꾸준히 매물을 모니터링하는건 기본이다.
[급매 판단 기준]
| 현재 나와 있는 다른 매물들과 가격 비교 | o |
| 가격 밴드상 어느 위치에 있는지 확인 | o |
| 직전 최고가 실거래가 대비 얼마나 하락했는지 계산 | o |
[최적의 진입 타이밍을 위한 5가지 지표]
1. 매매가격지수와 거래 현황
- 한국 부동산원 부동산 통계- 복수통계 메뉴를 통해 확인이 가능
- 매매시세가 바닥을 다지는 가운데 거래량이 터지면 상승 흐름의 신호탄일 수 있다.
2. 미분양
- 미분양이 급감하는 모습(조금씩 줄어드는게 아니라)을 보일 때가 좋은 진입 타이밍이다.
- 국토교통부 통계누리의 '통계마당' 메뉴를 통해 확인 가능하다.
3. 매도자 수와 매수자 수
- KB 부동산 주간통계 활용
- 매도자 수가 줄어들면 수요공급의 법칙에 의해 가격 상승이 시작되는 것이고, 이 구간이 바로 부동산 시장에 진입할 타이밍이다.
4. 매매가격 전망지수
- KB통계 자료실- 월간통계
- 최저치를 찍고 점차 상승하는 구간이 최적의 진입 타이밍이다.
[지역별 매매 시세 정리법 및 활용 노하우]
각 지역의 매매가격 평당가를 검색한다. 서울, 경기, 인천, 광역시, 각 도를 엑셀에 정리한다. 인구20만 이하의 소도시들은 제외해도 좋다.
이를 통해 지역별 위상을 비교한다. 분양가의 적절성을 판단한다. 신축 프리미엄을 30%로 보고 계산하면 그 지역의 분양가가 적당한 수준인지 아닌지를 판단할 수 있다.
실전투자를 해보지 않아서
막막한 감이 있었는데,
이 책에서 유용한 노하우와 함께
기본적인 행동지침을 알려주어서
투자 초보자가 읽기에는
매우 적합한 도서인 것 같다.
그리고 글쓴이가
글을 매우 잘썼다.
잘 읽히면서도 너무 가볍지 않고
책의 마무리까지 꽉 차 있다.
블로그에는 못 옮긴 내용이 많으니
꼭 구입해서 읽는 것을 추천한다.
-> 평균단가 엑셀 만들기
-> KB주간시세? 챙겨보기
-> 지투 여러개 하고 수투로 넘어가기
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