[도서 리뷰] 나는 부동산과 맞벌이 한다_부동산 사업의 신이 하는 말

 

임장을 통해 투자 후보지를 많이 불색하면 매물에 대한 이해가 쉬워진다. 그 물건의 가격을 보면 급매로 나온 것인지 일반 시세로 나온 것인지 바로 알 수 있다. 언제 부동산을 매입해야 하는지도 알게됐다. 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 81

 

지방인구가 감소하고 있다는건 누구나 알고있는 사실이다. 하지만 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시가 있다. 이런 도시들의 경우 그 외곽 주변 도시 인구들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 또한 기업의 이주 같은 사업장의 이동이나 공장 증설에 따라 인구가 늘어나는 곳도 있다. 그런지역의 경우 부동산 물건의 매매가는 오르지 않아도 전세나 월세 수요가 많으므로 임대가가 오른다는 것이 특징이다. 그리고 이에 따라 결국 매매가도 동반 상승하게 마련이다. 83

 

투자하기 전 물어야 할 질문>

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

4. 이 물건의 수익률이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

 

이 다섯가지 질문에 명확하게 "예스!"라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 해야 한다. 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면 좀더 기다려라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 우리의 인생은 1,2년에 끝나는 것이 아니다. 서둘러서 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만 실패하면 시장을 떠나야 할 수도 있다. 153

 

투자 공부 일정표>

구분		경제신문읽기	투자관련 책	온라인 활동	임장	강의듣기	입찰
적응	1	1시간
	2	1시간	2시간
	3	1시간	1시간30분	30분
	6	1시간	1시간	30분	주말 하루
발전	1년	30분	1시간	30분	주말 하루	매주 1회
	2년	30분	1시간	30분	주말 하루	매주 1회	매주 입찰
	3년	30분	검색1시간	검색1시간	주중2회, 주말 하루	매주 1회	매주 입찰
	3년 이후	30분	자유롭게	자유롭게	자유롭게	자유롭게	자유롭게

1) 경제신문 읽기

대기업의 동향은 꼭 살피기

2) 투자관련 책 읽기

100권 이상의 투자관련 책 읽기. 투자의 전반적인 흐름을 이해하고 싶다면 시중에 나온 책은 다 읽겠다는 마음가짐으로 공부해야 한다. 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다. 

3)임장

여러 중개사무소에 연락해서 문의해보아야 한다. 전화할 때 매도자(임대인), 매수자, 임차인, 이 세명의 입장에서 문의하는 것이 좋다. 

 

수익률 계산법>

 

대출제외 수익률(%)=(월세*12) / (총 매입액-보증금)*100
대출 포함 수익률(%)=((월세-월 이자)*12) / (총 매입액-보증금-대출금액)*100
                                                      총 매입액= 매입가+매입 경비(취등록세+법무사비+중개수수료+이사비+수리비)

대출 제외 수익률이 12%이상이면 홈런, 10%이상이면 안타라고 생각한다. 

부동산 투자에서 수익률이 10% 이상은 되어야 한다는 이유는 부동산 중개사무소나 인테리어 업자와의 협상, 임차인 관리 등에 개인적인 시간과 노력이 부수적으로 들어가기 때문이다. 따라서 '은행 금리(2%)+나의 인건비를 감안해서 수익률이 10%이상은 되어야 한다는 기준을 세운 것이다. 

 

임차인 관리 노하우>

*계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라

임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다. 

간혹 계약할 때 이 조항을 문제삼는 임차인이 있는데, 이는 임대료를 잘 지급하지 않을 경우에 해당하는 것이므로 '월세를 연체하실 건가요? 라고 물으면 당연히 아니라고 대답한다. 그러면 '월세를 제때 낼 경우 전혀 문제될 것 없는 사항이니 부담 가지실 필요는 없어요'라고 이야기 한다. 그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다. 

*은행의 입금 SMS서비스를 사용해라 

*월세 일자를 매월 말일로 정하라

*임차인을 선별하여 받아라

임차인이 통상보다 보증금을 적게 걸거나 보증금 없는 임차를 원한다면 당신의 정신 건강을 위해 과감히 거절하는 것이 좋다. 보증금은 최소한 월세*10 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다. 

*월세2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라

연체 2개월 시: 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부
연체 2개월+2주: 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행
연체3개월시: 가처분 집행
이후: 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행

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경제 신문과 책 읽기, 3~6개월뒤에 임장하고 보고서 쓰기, 온라인으로 자료 찾기와 강의듣기

이것들을 복합적으로 해야 함. 

퇴근 후 하루 2시간은 낼 것.